Le guide immobilier commercial

En plus de l’immobilier résidentiel, notre équipe vous propose également ses services en matière d’immobilier commercial. Ce marché regroupe l’ensemble des actifs immobiliers affectés à l’usage commercial et professionnel (boutiques, restaurants, entrepôts, usines, bureaux, etc.).

Notre équipe, forte de compétences juridiques, commerciales et comptables vous accompagnera tout au long de votre projet, de la création de votre activité jusqu’à l’emménagement dans vos locaux et vous fera bénéficier de son large réseau au sein du tissu économique local ainsi qu’auprès des différentes administrations.

Plusieurs possibilités, selon le type d’activité exercée, pourront s’offrir à vous sur le marché immobilier monégasque.

S’il s’agit d’une activité commerçante ou industrielle :

  • Acquisition de murs commerciaux/industriels. Le processus d’achat est classique, il faut simplement être vigilant quant aux règlementations en vigueur dans la copropriété et dans la commune concernée.
  • Location de locaux. Dans ce cas-là, plusieurs possibilités se présentent :
    • Avec la propriété commerciale/industrielle, le bail de location sera soumis à la Loi (Articles L145-1 et suivants du Code de Commerce) concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal, conclus pour une durée de 3,6,9 années. Un droit d’entrée, appelé également un pas-de-porte sera certainement demandé avant l’entrée dans les lieux à moins que celle-ci n’intervienne à la suite d’une reprise de droit au bail ou de fonds de commerce au profit de l’ancien exploitant.
    • Sans la propriété commerciale/industrielle :
      • Avec un bail précaire pour une durée inférieure à trois ans avec l’obligation pour le locataire de partir à l’issue de cette période car au-delà la propriété commerciale lui serait acquise. Ce type de bail est soumis à la Loi (Article L145-4 du Code du Commerce).
      • En location gérance ou gérance libre : le contrat, à durée déterminée, est régi par la loi (Articles L 144-1 à L144-13 du Code de Commerce, sous réserve de l’autorisation du propriétaire des murs. Il peut être cédé en partie ou en totalité.

S’il s’agit d’une activité libérale ou professionnelle dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) :

  • Acquisition de locaux professionnels. Le processus d’achat est classique, il faut simplement être vigilant quant aux règlementations en vigueur dans la copropriété et dans la commune concernée.
  • Location des locaux. Dans ce cas-là, plusieurs possibilités se présentent :
    • Bail à usage de bureau. Le locataire peut, dans cette mesure, recevoir une clientèle dans les lieux loués où, par ailleurs, aucune marchandise n'est livrée ni stockée, et où aucune activité commerciale ou industrielle ne peut être exercée. La durée est de six ans minimum et il peut être renouvelé tacitement ou non. Le locataire, peut à tout moment du contrat, résilier moyennant un préavis de 6 mois alors que le bailleur pourra le dénoncer seulement lors de son expiration avec 6 mois de préavis. Le loyer, les charges et le dépôt de garantie sont fixés librement par les parties.
    • Bail à usage mixte . Il s’agit d’un bail portant sur un bien que vous allé occuper aussi bien en tant que résidence que pour l’exercice d’une activité professionnelle. Un bail mixte doit obéir aux règles prévues par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est d’une durée de 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique et de 6 ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale (à l’exception des sociétés civiles à caractère familial). Le locataire, peut à tout moment du contrat, résilier moyennant un préavis de 3 mois alors que le bailleur pourra le dénoncer seulement lors de son expiration avec 6 mois de préavis. Le loyer, et le dépôt de garantie sont fixés librement par les parties mais pas les charges. Le bail est reconduit tacitement.

Les principaux tarifs en vigueur :

  • Cession de droit au bail :
    • Emoluments notaire + frais administratifs (ils représentent entre 2 et 3% du prix).
    • Droits d’enregistrement sont de 3 % si le montant de la cession est compris entre 23 000 € et 200 000 €, et de 5 % si le montant est supérieur à 200 000 €. Les droits d’enregistrement sont en principe à la charge de l’acquéreur.
    • Frais de publicité de la cession dans un Journal d’Annonces Légales.
  • Cession de fonds de commerce :
    • Emoluments notaire + frais administratifs (ils représentent entre 2 et 3% du prix)
    • Droits d’enregistrement sont de 3 % si le montant de la cession est compris entre 23 000 € et 200 000 €, et de 5 % si le montant est supérieur à 200 000 €. Les droits d’enregistrement sont en principe à la charge de l’acquéreur. Un abattement est possible de 300 000 € sur la valeur du fonds de commerce quand l’acquéreur est soit un proche du cédant, soit titulaire d’un Contrat à Durée Indéterminée depuis au moins de deux ans et que l’acquéreur s’engage à continuer l’exploitation pendant au moins cinq ans.
    • Frais de publicité de la cession dans un Journal d’Annonces Légales.
  • Pour l’achat de locaux ou de murs commerciaux, les tarifs classiques seront appliqués. Les frais d’acquisition représentent environ entre 7 et 8% de la valeur du bien.

A ces coûts, des frais d’agence seront facturés :

  • Pour une acquisition de locaux ou d’un rachat de fonds de commerce ou droit au bail, l’acquéreur devra s’acquitter de la commission d’agence correspondant à 10 % TTC. Pour la location de locaux commerciaux et professionnels, une commission d’agence de 12 % TTC, sera calculée sur le montant du loyer annuel hors charges.
  • Notre équipe se tient à votre disposition pour vous aider à concrétiser votre projet professionnel et vous fera bénéficier de son expertise en la matière.