Le guide de la vente

Vendre un bien immobilier, cela ne s’improvise pas. Cela requiert parfois de la patience, et une accumulation de démarches et de solides connaissances. Afin de le vendre au meilleur prix et dans les meilleurs délais, il faut également connaître le marché, faire de la publicité sur les bons supports et disposer d’un sens commercial aigüe afin de savoir mettre en scène votre bien et le présenter dans les meilleurs conditions.

Voici les différentes étapes résumées par lesquelles vous allez passé :

1. Une évaluation précise afin de définir le prix :

La première étape est d’obtenir une évaluation objective et en accord avec le marché.

Pour cela, un de nos collaborateurs vous contactera afin de fixer un rendez-vous pour visiter votre bien. Cette visite va lui permettre de recueillir un maximum d’informations afin de vous fournir un avis de valeur le plus précis possible.

Afin de réduire au maximum toute notion de subjectivité, notre estimation se base sur plusieurs méthodes d’évaluation qui s’appuient entre autres sur :

  • Des données des transactions antérieures réalisées par notre agence, ainsi que des données officielles publiées par l’administration française et les notaires.
  • Plusieurs outils statistiques qui nous permettent de croiser les données et de tenir compte des biens similaires actuellement en vente.
  • Notre connaissance du marché, des tendances actuelles, des futurs projets à venir dans le quartier.


2. Signature d’un mandat :

La signature d’un mandat permet d’officialiser votre collaboration avec l’agence et votre décision de mettre en vente votre bien.

Dans ce mandat seront définis les informations principales concernant l’identité du vendeur, identité du bien, sa situation juridique et contractuelle, le prix, les commissions, les conditions de diffusion et d’accès, etc.

Concernant le mandat de vente, il peut être de trois formes différentes :

  1. Exclusif : seule l’agence mandatée sera autorisée à commercialiser votre bien. Plusieurs avantages à souscrire ce type de mandat :
    1. L’agence engagera des ressources financières et humaines plus conséquentes, afin de maximiser ses chances de vendre votre bien dans les meilleurs délais et conditions.
    2. Elle travaillera librement avec d’autres acteurs afin de bénéficier du plus large réseau possible de prospects.
    3. Vous bénéficierez d’un seul interlocuteur qui centralisera toutes les demandes de potentiels acquéreurs et maitrisera parfaitement votre bien et les informations divulguées.
  2. Co-exclusif : même principe que pour le mandat exclusif mais l’exclusivité est partagée entre deux agences immobilières. Cela peut avoir un intérêt si vous estimez que deux agences peuvent être complémentaires notamment en termes d’approches et de clientèles.
  3. Simple : ce mandat est libre et n’importe quel autre acteur peut intervenir afin de représenter vos intérêts.

3. Mise en vente du bien :

Mise en vente de votre bien immobilier. A cet effet, nous prendrons des photos ou ferons appel à un photographe professionnel. Si cela est nécessaire, nous pouvons également vous accompagner dans la valorisation de votre bien (« home staging ») et lui donner le plus de chances de séduire les acquéreurs potentiels, avec un minimum de dépenses. Nous définirons la meilleure stratégie de commercialisation et vous ferons bénéficier de nos différents médias (digitaux, vitrine, presse locale, presse spécialisée), de notre base de données forte de centaines de prospects, d’intermédiaires et de prescripteurs.

4. Visites personnalisées :

Grâce à la souplesse de nos horaires et à notre réactivité, les visites seront optimisés. Chaque client sera accompagné par un conseiller qui saura présenter votre bien sous son meilleur jour.

Après chaque visite, nous vous communiquerons les réactions des potentiels acquéreurs afin que vous preniez connaissances de leurs avis sur votre bien.

5. Proposition d’achat et négociation :

Dès la réception d’une offre d’achat avec un dossier solide, nous vous contacterons pour vous la présenter en détails.

Après présentation de l’offre d’achat, on dit alors que le bien est « sous offre ».

Souvent les acquéreurs vont proposerons une offre à un prix différent et avec des conditions suspensives plus ou moins restrictives. Nous vous aiderons à décrypter cette offre et à conduire les éventuelles négociations dans la défense de vos intérêts.

6. Acceptation de l’offre :

Dès votre acceptation de l'offre d'achat, nous nous chargerons de préparer et de transmettre les pièces justificatives nécessaires à la préparation du compromis de vente en coordination avec le notaire et les deux parties.

7. Le compromis de vente :

Le compromis de vente permet d’officialiser l’engagement des parties sur le prix du bien et d'établir les conditions auxquelles se fait la vente. C'est à ce moment-là, qu’il va falloir préciser les conditions générales, le cas échéant les conditions particulières et les conditions suspensives de la transaction. C'est également dans le compromis de vente que doit être précisée la date butoir à laquelle l'acte de vente définitif devra être signé.

Mais avant de réaliser ce compromis, des documents doivent être rassemblés.

Les documents obligatoires, pour le vendeur, sont :

  • Une pièce justificative d’identité telle que la carte d’identité ou passeport
  • Document quant au statut marital :
    • Si marié : la copie du contrat de mariage afin de savoir le régime choisi et donc l’impact que la vente va avoir sur son patrimoine
    • Si pacsé : certificat de PACS
    • Si divorcé, le jugement de divorce
  • Une copie du livret de famille

Le vendeur doit également fournir un ensemble de documents liés au bien, afin d’informer l’acquéreur des détails de celui-ci. Le vendeur a donc un devoir d’information et de transparence envers son acheteur.

Ainsi, il doit fournir :

  • L’acte notarié ou une attestation de propriété certifiée par le notaire. Ce document atteste le nom du vendeur ainsi que l’adresse du bien vendu. Il contient également toute la désignation du bien, sa superficie et les spécificités à connaître.
  • La Taxe Foncière : élément important pour la prise de décision, il permet d’informer l’acheteur des taxes annuelles qu’il faudra provisionner.
  • Les documents relatifs aux divers travaux effectués : dans le cadre d’une rénovation ou d’une extension qui a nécessité une demande préalable à la mairie, il est obligatoire de fournir le permis de construire accordé ainsi que la déclaration d’achèvement des travaux.
  • Si le bien est vendu loué, le propriétaire bailleur doit fournir le bail, les trois dernières quittances de loyer et l’état des lieux d’entrée du locataire.
  • A ces éléments s’ajoute le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). C’est l’élément indispensable à la signature d’un avant-contrat, le dossier réunit l’intégralité des diagnostics attestant l’état du bien et ce qu’il contient. En fonction de sa composition et de la date de construction, chaque logement a un DDT qui lui est propre.

Un Dossier de Diagnostic Technique complet doit comprendre :

  • Diagnostic de Performance Énergétique
  • Rapport de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites
  • Rapport de l’état d’installation intérieure d’électricité
  • Rapport de l’état d’installation intérieure de gaz
  • CREP : constat de risques d’exposition au plomb
  • Rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante
  • Etat des Risques et Pollution (ERP),
  • Et pour un bien en copropriété, un diagnostic de superficie Loi Carrez est obligatoire.

Lors d’une vente d’un bien en copropriété, le vendeur doit fournir davantage d’informations. Le bien étant vendu dans un ensemble de logements, ce dernier à des droits et devoirs réglementés par des documents officiels.

Certains documents officiels doivent être fournis par le propriétaire et d’autres sont demandés au syndic par le notaire :

  • Le Règlement de Copropriété,
  • Etat Descriptif de Division (EDD),
  • Les trois dernières années d’Assemblée Générale,
  • Le Carnet d’Entretien,
  • L’attestation d’immatriculation de la copropriété,
  • Le pré état-daté,
  • Les trois derniers relevés de charges.

Le compromis de vente sera rédigé par le notaire en fonction de ces éléments.

Dès que l’acte est signé par les parties, l’acquéreur aura un délai de 10 jours pour se rétracter.

Ce délai court à partir de la réception du compromis de vente par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception. Durant ce délai, la rétractation se fera sans aucune justification et sans pénalité.

Durant ce délai de 10 jours, l’acquéreur doit verser, sur un compte séquestre de l’étude notariale, un dépôt de garantie correspondant à un acompte sur le prix allant de 5 à 10%.

8. La Vente définitive « Acte authentique » :

Entre l’éventuel accord de prêt de l’acquéreur (entre trente et quarante-cinq jours), la purge éventuelle du droit de préemption (maximum huit semaines), les démarches du notaire qui rassemble auprès des administrations les renseignements et les documents nécessaires pour constituer le dossier de vente (actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, diagnostic technique, questionnaire syndic, etc.), et la main levée de votre éventuelle hypothèque, il faudra compter environ trois mois à compter de la signature du compromis, avant de pouvoir réitérer l’acte authentique.

Dès que vous apposerez votre signature ainsi que celle de l’acquéreur sur l’acte, un transfert de responsabilité s’opèrera au profit du nouveau propriétaire.

Un titre de propriété vous sera remis ultérieurement après la transcription de l’acte au bureau des hypothèques. Légalement, tant que l'acte n'a pas été déposé en vue de sa transcription, les "tiers", c'est à dire les autres personnes que les parties à l'acte, ne peuvent pas en prendre connaissance.

Ainsi, entre l'acte de vente et sa transcription, le bien vendu pourrait toujours faire l'objet d'une saisie de la part des créanciers du vendeur. C'est pour éviter ce genre de difficultés que les actes sont toujours déposés très rapidement en vue de leur transcription.

Enfin vous remettrez les clés au nouveau propriétaire et vous percevrez les fonds de la part du notaire quelques jours après la signature.

Être accompagné par un professionnel de l’immobilier est une aide précieuse lorsque l’on décide de vendre son bien. En dehors de tout le travail que vous n’aurez pas à effectuer, c’est surtout l’assurance de vendre au meilleur prix, dans les meilleurs délais et sans complications, grâce à notre savoir-faire et notre réseau.

Nous vous épaulerons jusqu’à la signature chez le notaire de l’acte de vente définitif et la perception des fonds et au-delà si jamais vous avez un nouveau projet immobilier.

N’attendez plus, contactez-nous sans engagement et en toute confidentialité afin de discuter de vos intentions et nous saurons ravis de pouvoir vous aider à le concrétiser en vous guidant à travers les différentes étapes.